土地・家の売却にかかる税金はいくら？不動産売却で「大損」しないためにやるべきこと

「土地や家を売却したいけれど、税金で結局いくら持っていかれるの？」

そうお悩みの方は多いのではないでしょうか。

土地を売却すると、譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税など、複数の税金が同時に発生します。

しかも、所有期間や売却価格によって税率が大きく変わるため、事前に正しく把握しておかないと、数百万円単位で損をしてしまう可能性があります。

この記事では、

をわかりやすく解説します。

特に、確定申告の前に知っておくべき「落とし穴」も紹介していますので、最後までご覧になってみてください。

土地や家を売却するときにかかる税金一覧

土地や家を売却する際には、以下の税金がかかります。

それぞれの仕組みを見ていきましょう。

1. 印紙税

印紙税は、土地や家の売買契約書を作成する際に課される税金です。

契約書に記載された売買価格に応じて税額が決まり、契約書に収入印紙を貼ることで納税します。

売買価格	印紙税額
1万円未満	非課税
10万円超〜50万円以下	400円
50万円超〜100万円以下	500円
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円
1億円超〜5億円以下	60,000円

※2027年3月31日までの軽減税率適用時の金額

2. 登録免許税

土地や建物の所有権を買主に移転するために、法務局で登記を行う際にかかる税金です。

税額 ＝ 固定資産税評価額 × 2.0%

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、登録免許税は20万円となります。

原則として買主が負担しますが、抵当権の抹消登記などは売主負担になるケースもあります。

3. 譲渡所得税（もっとも大きな税金）

土地や家を売却して「利益（譲渡所得）」が出た場合に課される税金です。

これが不動産売却でもっとも金額が大きくなる税金です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、土地や家を購入したときの価格や購入時の諸費用。譲渡費用とは、売却にかかった仲介手数料や測量費などです。

なお、家（建物）の場合は注意点があります。
建物は経年劣化するため、購入価格から「減価償却費」を差し引いた金額が取得費になります。つまり、築年数が古いほど取得費が小さくなり、譲渡所得が大きく＝税金が高くなる傾向があります。

税率は所有期間で大きく変わります。

区分	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得（5年以下）	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得（5年超）	15%	5%	0.315%	20.315%

5年以下と5年超では、税率がほぼ2倍も違います。

つまり、所有期間によっては売却のタイミングを少しずらすだけで、税金が数百万円変わることもあるのです。

4. 住民税

譲渡所得税と同時に発生し、翌年度の住民税として課税されます。

税率は上記の表の通り、短期で9%、長期で5%。

支払い方法は、一括払いのほか、6月・8月・10月・翌1月の4回に分割することも可能です。

5. 復興特別所得税

東日本大震災の復興財源として、2037年12月31日まで所得税額に対して2.1%が上乗せされます。

知らないと損する！不動産売却の節税対策

「税金が高い……」と思った方も安心してください。

条件に合えば、大幅に税金を減らせる特例が複数あります。

1. 3,000万円の特別控除

マイホーム（家や敷地）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

たとえば、譲渡所得が2,500万円であれば、この特例を使えば税金はゼロになります。

• 住んでいた土地・家であること（住まなくなってから3年以内）
• 売主と買主が親族でないこと
• 前年・前々年にこの特例を使っていないこと

などの条件がありますが、マイホーム売却ではもっとも強力な節税対策です。

2. 取得費加算の特例（相続した土地）

相続で取得した土地や家を、相続開始から3年10ヵ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

これにより譲渡所得が減り、税金が安くなります。

相続した不動産を売却予定の方は、期限に注意してください。

3. 10年超所有の軽減税率

マイホーム（家・敷地）を売却し、所有期間が10年を超える場合、税率がさらに低くなる特例があります。

譲渡所得	所得税	住民税
6,000万円以下の部分	10%	4%
6,000万円超の部分	15%	5%

3,000万円特別控除と併用できるため、長期所有のマイホーム売却では大幅な節税が可能です。

ポイント：どの特例が使えるかは「売却価格」次第

ここで重要なのが、これらの特例が使えるかどうか、いくら節税できるかは、すべて「売却価格」によって決まるということです。

つまり、節税対策の第一歩は、「自分の土地がいくらで売れるのか」を正確に知ることなのです。

【重要】不動産売却で大損しないために最初にやるべきこと

節税対策を正しく行うために、まず絶対にやるべきこと。

それは、不動産の査定をして「本当の市場価値」を知ることです。

土地の価格を示す指標には「固定資産税評価額」や「路線価」がありますが、これらはあくまで「税金計算用の基準値」に過ぎません。

実際に売れる金額（市場価格）とは大きく乖離していることがほとんどです。

ただし、不動産の査定額は会社によって数百万円もの差が出ることがあります。

1社だけの査定を鵜呑みにすると、本来もっと高く売れるはずの土地を安く見積もられ、結果的に数百万円損してしまうリスクも……。

だからこそ、複数の会社に一括で査定を依頼し、適正な価格を見極めることが重要なのです。

完全無料で不動産の価値を調べる方法

土地や家の価値を調べるのにおすすめなのが、完全無料で使える「イエウール」という不動産一括査定サイトです。

イエウールは全国2,300社以上と提携している、業界No.1の査定サイトです。

たった60秒の簡単入力で、最大6社に無料で査定依頼できて、後日各社からメールや電話で査定結果を教えてくれます。

利用料金は完全無料だし、上場企業が運営してるので安心。

売るかどうか検討段階でも大丈夫なので、まずは査定依頼してみることをおすすめします。

お住いの地域の不動産価値を調べる

イエウール利用者の口コミ

※実際の事例　提供：イエウール

＞＞イエウールで無料で査定依頼してみる

追記：不動産バブルが終了する前に・・・

ここ数年、コロナや円安の影響で日本全国の家、土地、マンションの不動産価格が上昇しています。

出典：国土交通省 不動産価格指数　※マンションの場合

2026年の不動産価格は、2010年と比較すると約1.8倍にUPし、90年代のバブル期以来の状態になっています。

実際に、イエウールを利用して家を売却した方からも「想定以上の値段がついた」という声が多数寄せられています。

※画像はイメージです。提供元イエウール

しかし、ピークを迎え「今後の不動産価格は徐々に下がってくる可能性がある」と言われており、タイミングを逃すと数百万円変わってしまうことも考えられます。

まずは、イエウールで持ち家の価値を無料で査定依頼してみてくださいね。

公式サイト：https://ieul.jp/